在新加坡买房子,年龄造成这么多影响

说到在新加坡买房,大家想到的都很一致,分类出问题的前三名:

首付多少?
交税多少?
银行利息多少?

但是,很少有人意识到即使是买同样的房产,年龄的差别能带来多少区别(简单来说,如果你不趁年轻买,到有年纪后是越来越难 PS:在这我们说的是需要贷款的人,如果有能力付出一大笔现金的,请跳过此文)

这些差别,有些是金融机构的规定,有些是监管部门的规定,有些是公积金局的规定。

今天这篇文章里,我集中分享一下买家的年龄对于买房的限制:

限制一:贷款年限和额度

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银行贷款比较灵活,但一般也只贷30年或者到65岁,取较低的那个年限。如果贷款结束的时候买家超过了65岁,可以贷的比例显着降低。

对于组屋买家来说,建屋局的贷款限制就更严格了。最多贷款25年或者到65岁,取较低的那个年限。

为了让大家更能简单了解,我们举个例子说明吧:

Jimmy今年35岁。 Tony今年45岁。他们都看中了同一套房子。比如说是120万的三房公寓。

Jimmy和Tony都还没买过房,可以首付两成,贷款八成

去银行一问贷款…

Jimmy35岁,贷款八成,能贷30年。每个月月供3600左右。

Jimmy:嘿嘿!终于在新加坡有房子喽!

Tony45岁,想要贷款八成,只能贷20年。每个月月供4900左右。

年龄差了十年,月供差了1300

Tony不开心了了,跟银行说,月供太多了!为什么他能贷30年,我应该也能啊,我也要贷款30年!

银行说,也行!但是贷款30年结束,你就75岁了。这种情况我们不能贷给你八成贷款,只能贷给你六成。

120万的房子,首付从24万变成了48万

#各位看出差距了吗? Jimmy只需要每个月付$3600但是Tony却每个月要付将近$5000

限制二:平均年龄算法

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上面说的是比较简单的情况,屋主就一个人,独立买房。

我们再来说说复杂点但很常见的一个情况吧。如果是夫妻两个人联名买房子。

李老板40岁,李太太30岁。两人打算买房子了。

李老板去找银行说,你们用平均年龄算贷款,这个我知道!你看我家情况多好,两人年龄平均一下35岁,正好贷30年!

银行说,呃!你们两人的收入多少?

李老板说,我一个人养家,收入不错的!然后我老婆是全职太太。

银行说,好的。最新的平均年龄公式算一下,你们平均40岁!贷款八成,最多贷25年。

李老板说,啥?你数学是体育老师教的?这是怎么算的!

银行:按照金管局2013年TDSR框架的要求,平均年龄算法现在改成平均收入年龄算法(income-WeightedAverage Age)

简单来说,收入越高的一方年龄比重越高,没收入的一方年龄不计。

以下几个限制都是公积金局的规定。只针对公民和永久居民,使用公积金还贷的情况。

限制三:购买超过30年少过60年的房产(买家年龄+房产剩下的年契不能少过80岁)

CPF

听起来挺奇怪的。但这是确确实实是CPF的规定。

举个例子吧,还是Jimmy和Tony。 Jimmy 35岁,Tony 45岁。这次他们又一起看上一间还剩40年地契的老公寓了。

Jimmy 35岁,加40年才75岁,不可以用公积金还房贷。

Tony 40岁,加40年满80岁了,可以用公积金还贷。

好了,这次是Tony买成了,Jimmy没买成。

为啥CPF会有这么“奇怪”的规定?

公积金局不会知道你买个房子想投资。你买了个房子,它就假设你会住在这房子里到老。

设定80岁的标准,是因为新加坡的平均寿命在80岁上下。

公积金局想要尽力避免,人还在,房子年契到了被收回,公积金用来还房贷也没有了,这种悲惨的局面。

是不是觉得很感动。我第一次听明白的时候也挺感动的。

不过凡是有政策就有误伤

20多岁的小夫妻买房别碰老房子。搞不好你就不能用公积金还房贷

限制四:55岁以上的公积金缴纳额度

CPF

55岁以下的公积金成员,每个月公积金缴纳比例占收入的37%。 55岁开始,这个数字变成26%。到了60岁,这个数字会进一步变成16.5%。

好处是,更多的现金可以拿手里了!

不好的是,雇主也跟着少交了!

限制五:公积金还贷的数目达到屋子估价的情况

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我们还是举例子说明吧 Jimmy 35岁,上回没买成还剩40年房契的老公寓,他一郁闷,回头买了120万的三房公寓。贷款八成,96万,贷了三十年。

买的时候房子估计120万,这个数字记好了。

Tony 自从买了房就住在里面,一直住了25年,这时候他60岁了。

25年的贷款一直用CPF还,连本带息,总数目加起来到了120万的估价。

这时候,公积金局的另一个政策就开始实施了

对于55岁以上的屋主,用公积金还贷的数目达到了房子估价,他需要先存好一笔基本退休存款(BasicRetirement Sum),才可以继续用普遍账户(OA)里的存款还贷。

截至今年,基本退休存款的要求是8万500。

#简单来说,如果有本事早点买房,就请不要再考虑的,不然永远买不起了,你的年龄就是贷款关键

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